Кратък отговор. Имотът е прехвърлен срещу обещание за грижи, а грижите са спрели. Как се връща имотът, какво трябва да се докаже пред съда и какво могат да направят наследниците, ако прехвърлителят вече е починал.
Сценарият е познат. Възрастен човек прехвърля жилището си на дете, роднина или съсед срещу обещание да бъде гледан до края на живота си. Първите години всичко е наред. После посещенията стават редки, храната и лекарствата се купуват от някой друг, а обещаното остава само в нотариалния акт.
Законът дава изход — договорът може да бъде развален и имотът да се върне. Но този договор се разваля по различен начин от обикновените и грешките в подготовката излизат скъпо.
Защо този договор се разваля различно
Повечето договори се развалят извънсъдебно — с писмено предупреждение и срок за изпълнение. Общият ред сме описали в статията Разваляне на договор поради неизпълнение.
При договора за издръжка и гледане това не е възможно. С него се прехвърля собственост върху недвижим имот, а такива договори се развалят само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Нотариална покана с предупреждение не връща имота. Нужен е иск и съдебно решение.
Втората особеност е самото задължение. Приобретателят не дължи еднократно плащане, а грижа, която продължава до смъртта на прехвърлителя. Колко ще трае и колко ще струва — никой не знае при подписването. Затова съдът гледа не дали „нещо е било дадено“, а дали грижата е полагана така, както е обещана.
Какво се смята за неизпълнение
Практиката на Върховния касационен съд е последователна. Ако в договора не е уговорено друго, грижите се дължат:
- всеки ден — не от време на време;
- в пълен обем — храна, хигиена, лекарства, придружаване, внимание според нуждите;
- според актуалното състояние на прехвърлителя — когато здравето му се влоши, грижите, които се дължат, нарастват.
Обещаното може да се изпълнява и чрез трето лице, но тогава трябва да се докаже, че някой реално е полагал грижите.
Най-важното за делото: приобретателят е този, който трябва да докаже, че е изпълнявал. Прехвърлителят твърди, че грижи не е получавал, а съдът очаква от другата страна доказателства, че ги е полагала — свидетели, разходи, документи.
Това е и причината подготовката преди делото да има такова значение. Кой е помагал вместо приобретателя, кой е плащал сметките и лекарствата, кой съсед вижда какво се случва — тези факти решават изхода.
Кога искът се отхвърля
Неизпълнението трябва да е по вина на приобретателя. Ако грижите не са полагани, защото прехвърлителят сам ги е отказал, не е пускал приобретателя в дома си или е напуснал жилището, без да каже къде отива, договорът не се разваля. С решение от 2025 г. Върховният касационен съд отхвърли такъв иск именно защото прехвърлителката сама беше напуснала мястото, където грижите се полагаха.
Свързан е въпросът дали приобретателят може да плаща пари вместо грижи, когато прехвърлителят ги отказва. Практиката не е единна. Последното задължително решение по темата приема, че гледането не може да се замени с пари, а издръжката — само временно, докато трае пречката.
Отделен случай е договорът, сключен изцяло срещу вече положени грижи — когато имотът е прехвърлен като благодарност за минали години. Там няма бъдещо задължение, което да бъде неизпълнено, и този ред за разваляне не се прилага.
Двама прехвърлители или двама приобретатели
Често имотът е прехвърлен от двамата съпрузи заедно. Докато живеят в общо домакинство, грижите към тях се дължат общо и не могат да се разделят. Но след смъртта на единия всеки остава с правата за собствената си част. Преживелият съпруг може да иска разваляне за своя дял, но не и за дела на починалия — това право е на наследниците му.
Обратната ситуация е имотът да е прехвърлен на двама — например на две деца — срещу обещание и двамата да гледат родителя. Тълкувателно решение на ВКС от 2012 г. приема, че ако единият полага грижите, договорът не може да бъде развален — нито изцяло, нито само спрямо другия, който не е помагал.
След смъртта на прехвърлителя: какво могат наследниците
Правото да се иска разваляне не изчезва със смъртта на прехвърлителя. То е имуществено и преминава към наследниците.
Има обаче две ограничения:
- Всеки наследник може да иска разваляне само за своя наследствен дял. Ако наследниците са трима, всеки може да върне своята част от имота, но не и целия имот.
- Става дума само за неизпълнението до смъртта. Със смъртта на прехвърлителя задължението за грижи се прекратява. Затова наследниците трябва да докажат, че грижи не са полагани, докато наследодателят им е бил жив.
Ако се чудите дали имотът изобщо влиза в наследството и кой какъв дял има, вижте и услугата ни Наследствено право.
Петгодишната давност
Правото да се разваля договор се погасява с петгодишна давност (чл. 87, ал. 5 ЗЗД).
При договора за издръжка и гледане практиката приема, че давността тече от всеки ден на неизпълнение. Докато грижите продължават да липсват, правото на иск се подновява всеки ден. Неизпълнение отпреди повече от пет години обаче вече не може да бъде основание за разваляне.
За наследниците това има пряко значение. Задължението спира в деня на смъртта на прехвърлителя — това е последният ден на неизпълнение. Пет години след смъртта правото им на иск се погасява. Изчакването „да се уредят нещата в семейството“ може да струва имота.
Ако имотът е продаден или ипотекиран
Приобретателят е собственик и може да продаде имота, да го ипотекира или да го дари, преди някой да е завел дело.
Развалянето не засяга правата, които трети лица са придобили преди вписването на исковата молба (чл. 88, ал. 2 ЗЗД). Исковата молба за разваляне на такъв договор подлежи на вписване в имотния регистър (чл. 114, б. „а“ ЗС). Добросъвестността на купувача не е от значение — значение има коя дата е по-ранна: на сделката или на вписването.
Практическият извод: исковата молба се вписва веднага. Всеки ден между решението да се заведе дело и вписването е ден, в който имотът може да бъде продаден и да не се върне.
Какво следва след развалянето
Със съдебното решение имотът се връща в собственост на прехвърлителя — или на наследниците му, за техните дялове.
Дали и какво дължи прехвърлителят за грижите и издръжката, които все пак е получил, е въпрос, по който практиката не дава еднозначен отговор. Той се решава според конкретния случай — какво точно е било дадено, кога и в какъв обем.
Законът позволява на съда да даде срок на ответника, ако той предложи изпълнение в хода на делото (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Грижите за изминалото време обаче не могат да се положат със закъснение.
Ако срещу вас е заведено такова дело
Ако вие сте приобретателят, тежестта на доказване е ваша. Съберете отрано всичко, което показва, че сте полагали грижите: кой ви е виждал да помагате, разходи за храна и лекарства, придружаване до лекар, кореспонденция.
Ако прехвърлителят е отказвал грижите или е напуснал, това трябва да бъде доказано, а не само заявено. Без доказателства съдът ще приеме, че грижи не е имало.
Често задавани въпроси
Мога ли да разваля договора с нотариална покана?
Не. Договорът за издръжка и гледане прехвърля собственост върху имот и се разваля само със съдебно решение.
Кой трябва да докаже дали е имало грижи?
Приобретателят. Той трябва да докаже, че е изпълнявал задължението си.
Могат ли децата да развалят договора, след като родителят е починал?
Да. Правото преминава към наследниците, но всеки може да иска разваляне само за своя наследствен дял и само заради неизпълнение докато родителят е бил жив.
Има ли срок, в който наследниците трябва да заведат делото?
Да. Правото им се погасява пет години след смъртта на прехвърлителя.
Какво става, ако приобретателят вече е продал имота?
Ако продажбата е преди вписването на исковата молба, купувачът запазва имота. Затова молбата се вписва веднага след подаването.
Ако имотът е прехвърлен на двама и само единият гледа, може ли да се развали за другия?
Не. Щом единият изпълнява, договорът не се разваля нито изцяло, нито само спрямо другия.
Имате казус с договор за издръжка и гледане?
Делата за разваляне на договор за издръжка и гледане се печелят или губят с подготовката — какви доказателства има, кога е вписана исковата молба, дали давността вече тече.
Адвокатска кантора Венислава Цанкова води дела за разваляне на договори за прехвърляне на имот срещу грижи — от страна на прехвърлители, на наследници и на приобретатели. Свържете се с кантората, преди да подадете исковата молба, или веднага щом получите такава. Вижте и услугата Вещно право.
Кантората
Адвокатска кантора Венислава Цанкова
- пл. Македония 1, 1000 София (до Съдебната палата)
- 0888 459 180
