Кратък отговор. Няма един срок „за оспорване на сделка с имот”. Срокът зависи от основанието: искът за нищожност не е ограничен със срок в закона; унищожаемост – 3 години (чл. 32, ал. 2 ЗЗД), а при крайна нужда – 1 година (чл. 33, ал. 2 ЗЗД); разваляне поради неизпълнение – 5 години (чл. 87, ал. 5 ЗЗД); отмяна на дарение – 1 година от узнаването (чл. 227, ал. 3 ЗЗД); унищожаване на завещание – 3 години от узнаването, но най-късно 10 години от откриването на наследството (чл. 44 ЗН). Отделно тече придобивната давност на този, който държи имота: 10 години, а при добросъвестно владение – 5 (чл. 79 ЗС), която може да направи спора безпредметен дори когато искът Ви не е погасен.
Таблицата
| Основание | Срок | Откога тече | Норма |
|---|---|---|---|
| Нищожност: противоречие или заобикаляне на закона, добри нрави, липса на съгласие, форма или основание, привидност | Законът не предвижда срок | – | чл. 26 ЗЗД |
| Унищожаемост: недееспособност, грешка, измама, заплашване, невъзможност да се разбират или ръководят действията | 3 години | От пълнолетието / вдигането на запрещението / откриването на грешката или измамата / прекратяването на заплашването; иначе от сключването | чл. 27–32 ЗЗД |
| Унищожаемост поради крайна нужда при явно неизгодни условия | 1 година | От сключването на договора | чл. 33 ЗЗД |
| Разваляне на договор за имот поради неизпълнение (само по съдебен ред) | 5 години | От възникването на правото да се разваля | чл. 87, ал. 3 и 5 ЗЗД |
| Отмяна на дарение (покушение, набедяване, отказ от издръжка) | 1 година | От узнаването на основанието от дарителя | чл. 227 ЗЗД |
| Отменителен (Павлов) иск на кредитор срещу увреждаща сделка | Законът не предвижда специален срок | – | чл. 135 ЗЗД |
| Унищожаване на завещателно разпореждане | 3 години, но не повече от 10 години | От узнаването на причината; 10-те години – от откриването на наследството | чл. 44 ЗН |
| Нищожност на завещание (форма, недопустим бенефициер, противоречие със закона) | Законът не предвижда срок | – | чл. 42 ЗН |
| Оспорване на разпореждане с обща недвижима вещ от единия съпруг | 6 месеца, но не повече от 3 години | От узнаването; 3-те години – от извършването | чл. 24, ал. 4 СК |
| Придобивна давност на владелеца (насрещният срок) | 10 години; 5 при добросъвестно владение | От началото на непрекъснатото владение | чл. 79 ЗС |
Сроковете по чл. 32 и 33 ЗЗД са давностни; срокът по чл. 44 ЗН е формулиран като погасяване на иска. Общото правило е, че давността не се прилага служебно – ответникът трябва да я повдигне. За всеки конкретен случай началото на срока е въпрос на доказване (кога е „открита” измамата, кога дарителят е „узнал”).
Нищожност: без срок, но не без риск
Нищожният договор не поражда действие от самото начало – липса на нотариален акт при прехвърляне на имот (чл. 18 ЗЗД), привиден договор, продажба без съгласие. Искът за прогласяване на нищожността не е обвързан със срок в ЗЗД. Това обаче не означава, че можете да чакате безкрайно:
- този, който държи имота по нищожния акт, може да го придобие по давност – 10 години при недобросъвестно владение (чл. 79, ал. 1 ЗС); ако нищожността е заради опорочена форма, владелецът може да е и добросъвестен (чл. 70, ал. 1 ЗС) и срокът да е 5 години;
- при привиден договор правата на трети добросъвестни лица се запазват, освен за имоти, придобити след вписването на иска (чл. 17, ал. 2 ЗЗД).
При нищожност и унищожаване всяка страна връща получено (чл. 34 ЗЗД).
Унищожаемост: тригодишният срок и откога тече
Унищожението може да иска само страната, в чийто интерес законът го допуска (чл. 32, ал. 1 ЗЗД). Срокът е 3 години, но началото му е различно: от деня, в който лицето е навършило пълнолетие, запрещението е вдигнато, грешката или измамата е открита или заплашването е престанало; в останалите случаи – от сключването (чл. 32, ал. 2 ЗЗД). Затова при измама датата на нотариалния акт не е отправната точка – датата на разкриването е.
Важна подробност: ответникът по иск за изпълнение на унищожаем договор може да иска унищожението чрез възражение и след изтичане на давността (чл. 32, ал. 3 ЗЗД). Същото важи за завещанието – възражението за унищожаемост не е ограничено със срок (чл. 44, ал. 3 ЗН).
При крайна нужда срокът е само 1 година от сключването, а унищожението не се допуска, ако другата страна предложи да отстрани ощетяването (чл. 33 ЗЗД).
Разваляне: 5 години и само чрез съд
Развалянето на договори, с които се прехвърлят или учредяват вещни права върху имоти, става по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД), а правото се погасява с 5-годишна давност (чл. 87, ал. 5 ЗЗД). Типичният случай е договорът за издръжка и гледане – там практиката приема, че давността тече от всеки ден на неизпълнение; подробно в Разваляне на договор за издръжка и гледане. Общият ред: Разваляне на договор при неизпълнение.
Дарение и завещание
Дарение. Отмяната е възможна само на трите основания по чл. 227, ал. 1 ЗЗД – покушение срещу дарителя или близките му, набедяване в престъпление, отказ да се даде издръжка, от която дарителят се нуждае. Искът е в едногодишен срок от узнаването; наследниците могат да го предявят в същия срок, ако дарителят почине преди изтичането му (чл. 227, ал. 3 ЗЗД). Предварителният отказ от иска е нищожен.
Завещание. Нищожно е завещанието без спазена форма по чл. 24–25 ЗН, в полза на лице без право да получава по завещание, или противно на закона и добрите нрави (чл. 42 ЗН). Унищожаемо е при неспособност да се завещава, грешка, насилие или измама (чл. 43 ЗН) – с 3/10-годишния срок по чл. 44 ЗН. Повече: Завещание и запазена част: как се оспорва.
Вписването на исковата молба
Исковите молби за разваляне, унищожаване, отмяна или нищожност на актове, подлежащи на вписване, трябва да бъдат вписани (чл. 114, б. „а” ЗС). Вписването дава гласност на спора; придобитите след него вещни права и възбрани не могат да се противопоставят на ищеца (чл. 114 ЗС). При привидна сделка и при отмяна на дарение законът изрично свързва защитата на третите лица с момента на вписването (чл. 17, ал. 2 и чл. 227, ал. 5 ЗЗД). Срокът за иска е едно; дали ще получите имота обратно, зависи и от това колко бързо е вписана молбата.
Спиране и прекъсване
Давността не тече между съпрузи, между деца и родители, докато последните упражняват родителски права, и докато трае съдебният процес относно вземането (чл. 115 ЗЗД). Прекъсва се с признаване, с предявяване на иск или възражение и с действия по принудително изпълнение (чл. 116 ЗЗД), след което тече нова давност (чл. 117 ЗЗД). Тези правила се прилагат съответно и към придобивната давност (чл. 84 ЗС), която се прекъсва и с изгубване на владението за повече от шест месеца (чл. 81 ЗС).
Какво да направите
- Определете основанието – нищожност, унищожаемост, разваляне, отмяна – преди да броите срока; грешно основание означава грешен срок.
- Фиксирайте датата, от която тече срокът, с доказателства: кога сте узнали, кога сте навършили пълнолетие, кога е спряло заплашването.
- Проверете насрещната придобивна давност – кой държи имота и от кога.
- Впишете исковата молба веднага с подаването ѝ.
Често задавани въпроси
Колко време имам да оспоря нотариален акт, подписан под натиск?
Заплашването е основание за унищожаемост (чл. 30 ЗЗД). Срокът е 3 години от деня, в който заплашването е престанало (чл. 32, ал. 2 ЗЗД).
Има ли давност за иска за нищожност на сделка с имот?
ЗЗД не предвижда срок. Но владелецът по нищожния акт може да придобие имота по давност – 10 години, а при добросъвестност 5 (чл. 79 ЗС).
Разбрах, че съм бил измамен, 6 години след продажбата. Късно ли е?
Не непременно. При измама 3-годишният срок тече от откриването ѝ, не от сключването (чл. 32, ал. 2 ЗЗД). Ще трябва да докажете кога сте узнали.
Какъв е срокът за разваляне на договор за издръжка и гледане?
5 години (чл. 87, ал. 5 ЗЗД), като при продължаващо неизпълнение практиката приема, че срокът тече от всеки ден на неизпълнение.
Може ли да се отмени дарение на имот след години?
Само на основанията по чл. 227, ал. 1 ЗЗД и в едногодишен срок от узнаването им (чл. 227, ал. 3 ЗЗД).
Какъв е срокът за оспорване на завещание?
За унищожаемост – 3 години от узнаването, но най-късно 10 години от откриването на наследството (чл. 44, ал. 1 ЗН). За нищожност по чл. 42 ЗН законът не предвижда срок.
Съпругът ми продаде общия имот без мое съгласие. Колко време имам?
6 месеца от узнаването, но не повече от 3 години от сделката (чл. 24, ал. 4 СК).
Искате да оспорите сделка с имот?
Кантората определя основанието и срока по конкретните документи, вписва исковата молба и проверява дали насрещната придобивна давност вече не тече срещу Вас.
Кантората
Адвокатска кантора Венислава Цанкова
- пл. Македония 1, 1000 София(до Съдебната палата)
- 0888 459 180
